飲食店を売却するには、方法と違いを解説

Sell a restaurant

飲食店の売却方法とは?

経営している飲食店が不景気、もしくは移転したいなどの理由で閉店せざるを得ない場合、売却を考えてみてはどうでしょうか。閉店する際に、処分するまでの空家賃、解体費、原状回復費、保証金などのさまざまなコストがかかります。しかし、売却することによってその店舗の所有権ごと譲渡することになるので、閉店するさいにかかるコストをほとんど節約することが出来ます。また節約できるだけでなく、譲渡する相手からお金を受け取ることになるのでさらに都合がよいと考えられます。
飲食店の売却方法には居抜き売却、もしくはM&Aでの売却があります。

居抜きで売るとは

居抜き売却とは、製造、設備、什器等を残した状態で売ることをです。
通常閉店する場合、設備などは全て解体、撤去し何もない状態に戻して家主に返却しなければなりませんが、居抜き売却の場合、家主の許可を得ることが出来れば、設備や内装をそのままの状態で、後継者に引き渡すことが出来ます。
居抜き売却によって、買い手(店舗を開店したい方)、売り手(店舗を閉店したい方)、家主の全員にメリットがあります。それぞれ、どのようなメリットがあるのかを以下で説明します。

居抜き売却によって、生じるメリット

まずは買い手(店舗を開店したい方)のメリットを述べます。

    ~買い手のメリット~

  • 初期費用の削減
  • 即時に開店が可能

初期費用の削減

買い手のメリットの一つとして初期費用の削減があります。居抜きで店舗を開店することによって、設備も内装もそのまま残っているので店舗の設備や備品の調達、内装工事などをする必要がなく、コストの節約に繋がります。

即時に開店が可能

二つ目のメリットとして即時に開店が可能だということです。上記で述べたように、通常の場合、設備や内装工事に準備が必要であり、開店するまでにかなりの時間がかかります。しかし居抜きの場合、内装工事が不要で時間短縮にもつながります。

その次に売り手(店舗を閉店したい方)のメリットを述べます。

    ~売り手のメリット~

  • 解約費用の削減
  • 店舗売却によるキャッシュイン

解約費用の削減

まず初めのメリットとして、解約費用の削減があります。店舗を閉店する際にも解約費が発生するわけですが、居抜き売却の場合、解約費の削減が可能です。
通常の場合(居抜き売却でない場合)、解体・原状工事をしなければなりません。家主から借りた店舗を元の状態に戻すための作業が必要なわけです。この作業にもかなりの費用がかかります。しかし、居抜きで売ることによって解体・原状工事をする必要がなく、費用の削減に繋がります。

店舗売却によるキャッシュイン

一つ目のメリットとして、費用の削減が可能なことを述べました。二つ目のメリットとして、店舗売却によるキャッシュインが発生します。居抜き売却の最大の特徴は、店舗を売ること(居抜き物件として売却)です。売るということは、売却代金を得ることが出来ます。
普通に閉店した場合は、費用ばかりがかかりますが、居抜き売却の場合、売却代金というキャッシュインが発生します。

最後に、家主のメリットを述べます。

    ~家主のメリット~

  • 家賃収入の維持
  • 店舗の価値向上

家賃収入の維持

一つ目のメリットとして家賃収入の維持があります。居抜きで売却されることによって、店舗の空き状態を防ぐことができ、継続して家賃収入が得られます。

店舗の価値向上

二つ目のメリットとして店舗の価値向上の可能性があることです。通常物件より居抜き物件のほうが、店舗価格が高い傾向にあり居抜き売却によって価値向上の可能性があると考えられます。

居抜き売却によって、生じるデメリット

メリットがあるということはもちろん少なからずデメリットもあります。

売主のデメリット

一つ目は、売れない可能性があるということです。そもそも買主がいないと売却することが出来ません。自分の店舗を購入したいと思ってくれる、買主が存在しないと店舗は売れません。
二つ目は、自分の判断で売却不可だということです。家主の許可がない限り、売却できないので許可を取る必要があります。

買主のデメリット

一つ目は、内装、レイアウトの融通が利きにくいことです。以前の店舗の内装をもとに改装するので、レイアウトなどの融通が利かないことがありますので、購入する前に内装を十分に確認する必要があるでしょう。
二つ目は、前のテナントのイメージが残るということです。前のテナントが近隣の方々へ悪いイメージを与えていた場合、買主にも影響を与えるでしょう。

飲食店を譲渡するとは?

飲食店を譲渡するとはどのようなことを意味するのかを説明する前に譲渡とはそもそもどのような意味なのかを説明します。簡単にいうと、譲渡とは所有権の変更を指します。例えば、Aさんが店舗を経営していてBさんにその店舗の所有権を譲るとします。これは譲渡に値します。譲渡の契約形態にも3種類あります。

    譲渡の契約形態

  1. 売買
  2. 交換
  3. 贈与

売買

売買とは、売主が買主に対して物権、債権、無体財産権などの財産権を移転することを約束し、相手方がこの約束に対して代金を支払うことを約束する契約を指します。
例えば、Aさんが所有している店舗の権利をBさんに譲ります。その代償としてBさんはAさんに代金を支払います。これが売買です

交換

交換とは、当事者が金銭の所有権以外の財産権を互いに移転することを約束する契約です。
例えば、AさんがX店舗を所有しているとし、BさんがY店舗を所有しているとします。そこでAさんの所有しているX店舗の財産権をBさんに、Bさんが所有しているY店舗の財産権をAさんに与える。これが交換です。

贈与

贈与とは当事者の一方が自己の財産を無償で相手方に与えることを内容とする契約です。
例えば、Aさんが所有している店舗の財産権をBさんに無償で与えることに値します。これが贈与です。

譲渡することによって

居抜き売却の場合、造作譲渡というものがあります。造作とは物権入居時に設置した設備や備品を指し、造作譲渡とは店舗を閉店する造作所有者が、新しく入居する人に対して造作を譲渡することを指します。造作を譲渡することによって、譲渡対価を受け取ることができ、退去費用の削減になります。また造作を撤去するための時間も省くことが出来ます。
このように譲渡することによって、時間、コストの削減というメリットがあります。

飲食店を譲渡することによって、原状回復の時間などの手間が省くことができ、新規事業にも参入しやすいといえるでしょう。

飲食店の売却金額の決め方

飲食店の売却金額の決め方は一概には言えないといっていいでしょう。さまざまな要素が絡み合い、売却価格が決定されます。どのような要素が売却価格を決定づけているのかを以下で説明します。

    ~居抜き売却価格の要素~

  • 立地
  • 内装
  • 規模

立地

売却価格要素として一つ目は、立地です。駅前にある店舗と駅から遠い店舗、田舎にある店舗や都会にある店舗などその店舗がどこに建てられているかによって売却価格が大きく変動します。

内装

二つ目は内装です。上記で造作譲渡について述べましたが、その造作が十分に備えられているかなども、影響してくるでしょう。

規模

3つ目は規模です。その店舗が大きいか小さいかなどで売却価格は変わってきます。また店舗の大きさだけでなく間取りも売却価格に影響を与えます。

M&Aの場合はこれに加えて

M&Aの場合はこの3つの要素に加えて、その店舗の経営状態、将来の企業価値なども大きく関わってきますので頭にいれておきましょう。

今後の飲食店舗の売却相場

飲食店舗の売却相場ですが、売却方法によって異なります。まず居抜きの場合とM&Aの場合とで相場が違います。どちらの方が高いかといいますと、M&Aのほうが高いといえるでしょう。なぜなら、M&Aは店舗だけではなくその店舗の経営状態やノウハウまでも引き継ぐからです。経営状態やノウハウも売却価格の要素に含まれているわけです。
今後の飲食店舗の売却相場も現在と大きく変化はしないでしょう。しかし売却相場は個々で異なるので、同一業種にない付加価値をつけることによって売却価格も上がるのではないでしょうか。

飲食店舗、居抜き売却の相場

どのような飲食店舗を売却するかによっても相場は異なります。焼き肉屋を売却、ラーメン屋を売却、寿司屋を売却する場合それぞれ売却相場は違います。これらをすべて含め、取引の多い価格は200万円未満と200~400万円だといわれています。

飲食店舗、M&Aでの相場

修正純資産法、類似会社比準法、DCP法などの相場価格の算出方法があります。これらによって相場価格が決まるので、相場価格は一概には言えません。この3つについて簡単に説明します。

  • 修正純資産法
  • 類似会社比準法
  • DCP法

修正純資産法

事業売却や会社売却する側の企業を財務諸表を参考にして、その企業の負債を時価評価した資産から差し引いて企業価値を導き出す方法。

類似会社比準法

M&Aの対象となっている企業と同一業種の企業の株価をもとに、相場価格を決定する方法です。対象となる企業の同一業界に着目して相場価格を決定します。

DCP法

企業買収後に予想されるキャッシュフロー金額を加味して、それを現在価値に割引いて価格を決定する方法です。将来的に期待できる価値を導き出します。

飲食店を売りたいなら飲食店のツナグへ相談

飲食店を売りたいがどのように売るのかがわからない方は、店舗直接買い取りサービスを提供している会社に相談することをおすすめします。このサービスを提供している会社は買主を探して、売主との仲介を行うだけでなく、この会社が売主の店舗を直接買い取ります。また、店舗売却は買主が見つかれば解決ではなく様々な契約が必要です。この難しい契約を会社が受け持ってくれるのです。そして手数料、広告費、成功報酬などは一切支払う必要がありません。なので、店舗売却にあまり詳しくない方は、このようなサービスを提供している会社に相談することが良いと考えられます。

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